Bientôt divorcé ? Le conseil du notaire si vous achetez un appartement

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maitre Laurent Rose explique comment acheter un appartement ou une maison lorsqu’on est en instance de divorce. À lire avant de signer.

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement par un époux en instance de divorce est une opération délicate, qui pose problème. Il faut anticiper les difficultés, seule solution pour éviter les mauvaises surprises. Pour cela, l’époux acquéreur a intérêt de se rapprocher de son notaire au plus tôt dans son projet, avant même la signature d’un compromis de vente au risque de sérieuses déconvenues.

Le problème: votre ex époux risque de devenir propriétaire

Si vous êtes mariés en séparation des biens, il n’y a aucune difficulté. Les biens acquis au cours du mariage comme au cours de la procédure de divorce forment des biens personnels à l’époux acquéreur.

Les choses se compliquent si vous êtes mariés sans contrat de mariage ou sous un régime de communauté conventionnelle. Dans ce cas, l’attraction de la communauté fait que le bien nouvellement acquis sera considéré être commun aux deux époux.Ils en seront tous les deux propriétaires (article 1401 C.civ.).

La solution pour éviter d’acheter à deux

Le meilleur conseil à donner est de reporter cet achat après le prononcé du divorce. Si ce n’est pas possible, comment faire? Une première solution consiste à financer l’achat à l’aide de fonds propres, c’est à dire grâce à des avoirs détenus par les époux avant leur mariage ou reçus après cette date par donation ou succession (article 1405 C.civ.). Compte tenu du montant de l’achat à réaliser, cette solution atteint toutefois souvent vite ses limites.

En réalité c’est dans l’effet rétroactif des effets du divorce de l’article 262-1 C.civ. que l’on trouve le plus souvent une planche de salut. En cas de divorce par consentement mutuel ses effets rétroagissent à la date d’homologation de la convention de divorce. Pour les autres cas de divorce, à la date de l’ordonnance de non conciliation. Lors du dépôt de leur requête en divorce, les époux peuvent aussi demander à en faire rétroagir les effets à la date à laquelle ils ont cessé de collaborer et cohabiter. Ce report est utile pour l’époux qui, alors qu’il n’est pas encore divorcé, souhaiterait acheter un bien dont il voudrait devenir et rester seul propriétaire.

Soyez attentif au type d’avant-contrat qui sera établi. Signer une promesse ou un compromis de vente n’a pas les mêmes effets. Le compromis de vente est une vente conclue sous diverses conditions suspensives. Une fois ces conditions levées, la vente est réputée conclue depuis la signature de l’avant-contrat. Attention à ne pas signer ce type d’engagement avant la date à laquelle on pourra demander à faire rétroagir les effets du divorce.

Une marge d’incertitude demeure

Le sort de la propriété du bien acheté demeure néanmoins incertain jusqu’au prononcé du divorce. Jusqu’à cette date, l’appartement ou la maison est un bien de communauté. Si le divorce n’avait pas lieu (par exemple si les époux initialement d’accord sur un consentement mutuel se fâchent et s’orientent finalement vers un divorce contentieux qui ne sera prononcé que dans plusieurs années après une longue procédure ou si l’un des époux décède en cours d’instance...), l’appartement acheté dépendrait de la communauté. Si son acquisition pose quelques difficultés, que dire de sa revente si la procédure de divorce n’est pas finie...

Dernier écueil et non des moindres, l’effet rétroactif n’a d’effet qu’entre les époux et non leurs créanciers (article 262 C.civ). A leur égard, la communauté subsiste jusqu’à la publicité du divorce sur les registres de l’état civil, même en cas de report de la date de dissolution.

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  • DonCorly le jeudi 11 juin 2015 à 18:31

    Il y en a...beaucoup !