Bien utiliser l'usufruit et la nue-propriété, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Me Thierry Delesalle explique comment optimiser une transmission de patrimoine avec le démembrement de propriété.

Vous êtes propriétaires d’un bien, mais vous ne saviez peut-être pas que vous pouviez diviser ce droit de propriété, le «démembrer» ; car il est constitué de trois éléments bien distincts: le droit d’en user, le droit d’en percevoir les fruits et le pouvoir d’en disposer. Le démembrement le plus courant consiste à séparer l’usufruit (réunissant l’usage et les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer). Cette technique est utilisée très souvent dans un but d’optimisation fiscale.

Transmettre son patrimoine en payant moins d’impôt

L’usufruit est évalué en fonction de l’âge de son propriétaire et puisqu’il comprend financièrement les revenus espérés jusqu’à son décès, l’administration fiscale a admis que plus l’usufruitier est jeune, plus il peut espérer de revenus du bien démembré, ce qui lui donne plus de valeur. Ainsi, pour un usufruitier âgé de moins de 21 ans, l’usufruit est évalué à 90 % de la valeur du bien, et son complément - la nue-propriété - au surplus, soit 10 % ; à l’inverse, pour un usufruitier âgé de plus de 91 ans, l’usufruit est évalué à seulement 10 % et la nue-propriété à 90 %.

Comme les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, les propriétaires sont incités à transmettre leur patrimoine de leur vivant, en donnant seulement la nue-propriété, tout en gardant l’usufruit pour leur permettre de garder des revenus et l’usage de leurs biens. Au décès du donateur, l’usufruit rejoint alors la nue-propriété sans payer de droits de mutation.

Aider ses enfants et réduire son ISF

Une autre technique consiste à donner pour une certaine durée l’usufruit d’un bien à son enfant, ce qui lui procurera un revenu supplémentaire bienvenu quand on démarre dans la vie. S’il s’agit d’un appartement loué, les loyers taxables en revenus fonciers seront souvent moins fiscalisés, car l’enfant aura un taux d’imposition plus faible que celui de ses parents. Et surtout, si ces parents sont imposables à l’ISF, la valeur du bien disparaîtra de l’assiette taxable pour la durée de l’usufruit transmis, car le seul redevable de cet impôt est l’usufruitier.

L’administration fiscale admet parfaitement cette technique et évalue l’usufruit à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans ; compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 euros pour les droits de mutation, vous pouvez donner à votre enfant sans avoir à payer de droits un usufruit temporaire de 10 ans d’un appartement valant un peu plus de quatre fois cet abattement (précisément 435.000 euros) ; et votre ISF pourrait être allégé chaque année pour cet exemple jusqu’à 6525 euros.

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