Bien locatif -Donner congé pour vendre : nos conseils

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Si vous envisagez de vendre un logement que vous louez, vous avez le droit de donner congé au locataire pour ce motif. Cette démarche recèle cependant diverses chausse-trapes à éviter.

Pour pouvoir vendre libre de toute occupation un logement, vous devez attendre la fin du bail et avoir notifié au locataire un « congé pour vendre » conforme à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (hors locations meublées ou locations de résidences secondaires). Il est essentiel d'en respecter scrupuleusement les dispositions, car une irrégularité peut entraîner la nullité du congé et, ce faisant, provoquer la reconduction du bail. Le locataire étant ainsi en droit de se maintenir dans le logement, vous ne pourrez pas le vendre comme vous l'escomptiez. D'autant plus qu'un locataire habile qui décèle un motif solide de contestation pourra faire échouer la vente et vous exposer ainsi à devoir verser à l'acheteur l'indemnité convenue en ce cas (généralement, 10 % du prix). Seule échappatoire : négocier avec le locataire un accord et une compensation financière. Un locataire d'un grand appartement hausmannien à Paris aurait ainsi obtenu plus de 150 000 ? en échange de son départ, car l'indemnité due par son bailleur à l'acheteur aurait été encore plus élevée !

Pour éviter une pareille déconvenue, Me Christophe Buffet, avocat à Angers, donne deux conseils : « Assurez-vous que le congé parvienne au locataire avant le début du délai légal de préavis qui commence 6 mois avant la fin du bail. Envoyez votre lettre recommandée avec avis de réception suffisamment tôt pour pouvoir recourir à un huissier si elle vous revient non réclamée ». Car le congé donné n'est pas valable si le locataire n'en a pas pris connaissance.


Délais : ni trop tard ni trop tôt

Mais ne donnez pas congé trop tôt non plus. Légalement, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, offre valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. Or, avertit Me Buffet « ce délai court à compter non pas de la date du congé lui-même, mais du début du préavis légal », comme a jugé la Cour de cassation à diverses reprises, et encore récemment (cass. civ., 3e ch., 19 mai 2010, n° 09-13 474). Dans cette affaire, le congé avait été notifié un 3 août et le bailleur, se croyant libéré, avait vendu le bien à un tiers le 8 octobre. Mais le préavis légal partant du 1er janvier suivant, les locataires se sont à leur tour portés acquéreurs le 3 janvier et ont obtenu gain de cause.
« Bloqué » jusqu'à la décision du locataire
La jurisprudence n'admet pas non plus que vous retiriez votre offre de vente avant le début du préavis légal. Vous êtes ainsi irrévocablement lié dès la notification du congé et jusqu'à l'expiration des 2 premiers mois du délai de préavis. Aussi, plus vous donnez congé tôt, plus longtemps vous êtes suspendu à la décision du locataire.


Prix : visez juste

Votre congé doit aussi, à peine de nullité, indiquer le prix auquel vous proposez le bien au locataire, prix que vous ne pourrez pas modifier ensuite tant que vous serez lié par l'offre. Une parade consiste à proposer un prix supérieur au marché. Sans exagérer toutefois, car des locataires ont fait valoir avec succès qu'un prix fortement surévalué (de 30 %, par exemple, par rapport au marché à la date du congé) trahissait l'intention frauduleuse du bailleur de faire partir le locataire en feignant de vouloir vendre. Cela dit, toujours selon les tribunaux, c'est au locataire d'établir cette fraude, dont le prix n'est qu'un élément. Et, a contrario, des majorations de 10 à 12 % par rapport au marché n'ont pas été jugées excessives.
Dans le haut de la fourchette
Une autre raison de ne pas trop « forcer » sur le prix tient à ce que si, en définitive, vous décidez de vendre à un tiers à un prix plus bas, la loi vous oblige à proposer à nouveau le bien au locataire à ce prix plus avantageux. Ce qui peut repousser encore de plusieurs mois la réalisation définitive de la vente (voir tableau). « La prudence est de proposer un prix dans le haut de la fourchette du marché au moment de l'offre, mais sans abus », suggère Henri Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers.


Offre : soyez précis

Autres indications que doit porter le congé, à peine de nullité : les conditions de la vente et, au moins, les modalités de paiement du prix et l'indication de ce qui est proposé à la vente. Là-dessus, les tribunaux sont intransigeants, l'offre doit porter exactement sur le bien donné en location, ni plus ni moins. « Un grand classique, relève Me Buffet, est le congé annulé parce que l'offre ne mentionne que l'appartement et pas la cave incluse dans la location, ou la place de parking », ou au contraire parce que l'offre vise des éléments non compris dans le bail, une chambre de service par exemple.
L'offre doit porter sur le même bien que celui loué
« Le mieux pour prévenir les contestations est de reprendre exactement dans le congé la désignation figurant dans le contrat de location », conseille Me Yohann Kermeur, avocat à Rennes, sans oublier les éventuels droits annexes, par exemple (pour une chambre de bonne) l'accès à un WC commun. En revanche, pour un logement en copropriété, la loi vous dispense expressément d'indiquer sa superficie « Carrez », et les tribunaux estiment que vous n'avez pas à fournir des indications telles que le nombre de tantièmes de copropriété attaché au bien.


Et pourquoi pas vendre occupé ?

Eu égard à toutes ces subtilités et difficultés, ne négligez pas l'alternative au congé pour vendre, qui consiste à vendre le logement occupé. Avantages : vous pouvez le faire à tout moment et pas seulement au terme du bail, et sans formalités particulières à l'égard du locataire (sauf si la vente est la première depuis la division de l'immeuble en copropriété, la loi du 31 décembre 1975 accordant alors au locataire un droit de préemption).
Avec ou sans décote de prix ?
L'inconvénient est de devoir accepter une décote sur le prix du logement, puisque l'acheteur ne pourra pas en disposer librement jusqu'à la fin du bail. Mais, selon Henri Buzy-Cazaux, ce n'est pas obligatoire : « il existe un réel potentiel d'acheteurs qui recherchent la rentabilité immédiate et la sécurité qu'apporte un locataire en place. La cession peut se faire dans le meilleur des cas au prix du logement vide, sans décote, si votre bien est susceptible d'intéresser un investisseur locatif - par exemple, pour un deux ou trois-pièces en centre-ville ». En revanche, la décote risque d'être inévitable et sensible pour un type de bien davantage recherché par des acheteurs qui veulent se loger, comme un grand appartement ou une maison. L'option du congé pour vendre est alors davantage à considérer. Dans cette éventualité, eu égard aux difficultés de l'exercice, il n'est pas inutile de faire appel à un professionnel du droit. Même s'il n'est pas, lui non plus, à l'abri d'une erreur, vous pourrez au moins engager sa responsabilité, s'il en commet une.

Délais contraignants en cascade avant la vente Voici les délais qu'impose l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 vis-à-vis du locataire. Exemple avec un bail de 3 ans ayant commencé le 17 décembre 2008.
Événement Règle légale Date
Fin du bail

16 décembre 2011
Date limite pour le congé
6 mois au moins avant la fin du bail
16 juin 2011
Expiration de l'offre de vente au profit du locataire
Début du préavis + 2 mois
16 août 2011
1 On suppose que le locataire accepte l'offre de vente le :
10 août 2011
Date limite de réalisation de la vente
Date d'acceptation du locataire + 2 mois ou 4 mois s'il déclare recourir à un prêt
10 octobre ou 10 décembre 2011
2 Si le locataire n'accepte pas l'offre et si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix plus bas...
... il doit le notifier au locataire, mais sans délai impératif. On suppose cette nouvelle notification (prix plus bas) le :
8 janvier 2012
Expiration de la nouvelle offre de vente au profit du locataire
Date de la notification + 1 mois
8 février 2012
Date limite de réalisation de la vente si acceptation nouvelle de la nouvelle offre
Date d'acceptation du locataire + 2 mois ou 4 mois s'il déclare recourir à un prêt
8 avril ou 8 juin 2012
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