Bien évaluer ses biens immobiliers

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Pour bon nombre de contribuables, la pierre représente un pan essentiel du patrimoine. C'est pourtant le plus difficile à évaluer. Quelques conseils avec Le Particulier .

Les biens immobiliers entrent dans l'assiette taxable à l'ISF. Bonne nouvelle, le fisc autorise le contribuable à appliquer des décotes, notamment pour sa résidence principale. Vous pouvez donc, sur votre déclaration d'ISF, réduire la valeur vénale déclarée (c'est-à-dire la valeur du bien s'il était vendu libre de toutes contraintes) de certains biens immobiliers en appliquant des décotes.

Pour votre résidence principale, l'abattement - prévu par l'article 885 S du Code général des impôts - s'élève à 30%. Par exemple, si elle est estimée à 600.000 ¤, vous n'aurez que 420.000 ¤ à déclarer.

La loi ne prévoit pas d'abattement pour les autres biens ­immobiliers, mais l'administration tolère que les contribuables appliquent certaines décotes.

Ainsi, pour les biens donnés en location, un abattement de 10 à 20% est habituellement admis, puisque l'occupation du logement par des locataires réduit sa valeur à la vente. Cet abattement peut aller jusqu'à 30% pour des biens loués sous le régime de la loi de 1948, dont les loyers sont très faibles et les baux quasi impossibles à résilier.

Lorsque le patrimoine est détenu via une société civile immobilière (SCI) appartenant à plusieurs associés ou dans le cadre d'une indivision, on peut également appliquer un abattement (10%, environ) pour ­tenir compte de la liquidité moindre. En revanche, si le contribuable détient la totalité des parts, cet abattement ne se justifie pas. Sachez aussi que la détention d'un bien en démembrement de propriété ne justifie pas l'application d'une décote.

? Le fisc préfère la méthode des comparaisons

Évaluer un appartement ou une maison n'est pas simple. «De multiples critères sont susceptibles d'avoir une incidence sur la valeur d'un logement: sa superficie, son standing, son état mais aussi ses caractéristiques techniques (la présence de doubles-vitrages, par exemple) et qualitatives (ensoleillement, vis-à-vis, nuisances). Dans un même quartier, l'environnement peut changer d'une rue à l'autre», explique Yoann Glasson, chez Lamy Expertise. Au sein d'un même immeuble, d'ailleurs, les prix varient sensiblement. «Prenons l'hypothèse d'un immeuble haussmannien situé dans un bel arrondissement parisien et composé d'appartements tous similaires: le rez-de-chaussée vaudra 8.500 ¤/m² et le 5e environ 12.500 ¤/m²», explique Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du groupe immobilier de luxe Féau. C'est pourquoi il faut adopter la bonne méthode pour évaluer son patrimoine immobilier.

Si l'administration fiscale n'impose pas de méthode d'évaluation, elle a une préférence pour celle dite par «comparaison». Une primauté régulièrement rappelée par la jurisprudence (cass. com. du 10.12.13, n° 12-28.421). Ne vous contentez pas d'utiliser les statistiques régulièrement publiées par les notaires et les agents immobiliers, en multipliant le prix moyen au mètre carré donné pour votre commune ou votre quartier par votre surface habitable. Les résultats ne sont pas suffisamment précis et ne tiennent pas compte des spécificités de votre bien.

Pour déterminer la valeur de votre logement, vous devez partir des prix de vente récents de biens similaires. Cette méthode trouve toutefois ses limites pour les secteurs où le marché immobilier est atone ou pour les biens d'exception, pour lesquels ils n'existe pas suffisamment de points de comparaison. Pour les biens loués (logements, commerces, etc.), il est possible d'utiliser - en complément - la méthode par «capitalisation du revenu». Elle consiste à estimer un bien loué en fonction du rendement qui en est attendu par d'éventuels investisseurs. Par exemple, un bien loué 1.000 ¤ par mois et devant dégager un rendement de 4% pour être vendu dans de bonnes conditions, sera évalué à 300.000 ¤ [(1.000 ¤ ­x 12)/0,04].

?  Consultez la base de l'administration fiscale

Reste à trouver des références de prix pertinentes. L'administration fiscale vient, à cet égard, de rendre accessible aux particuliers sa base de données recensant l'ensemble des transactions réalisées en France (à l'exception notable de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte). Patrim Usagers, c'est son nom, vous donne ainsi accès à plus de 20 millions de références issues de transactions immobilières enregistrées au cadastre et à la conservation des hypothèques.

Comment accéder au site Patrim

Connectez-vous au site impots.gouv.fr et cliquez sur l'espace Particuliers (accès à votre espace personnel). Pour y parvenir, munissez-vous de vos identifiants de connexion: votre numéro fiscal à 13 chiffres et votre numéro de télédéclarant à 7 chiffres, qui figurent sur votre déclaration d'impôt, et votre revenu fiscal de référence, qui est inscrit sur votre dernier avis d'imposition. Sans ces identifiants, il n'est pas possible d'accéder au service.

Ensuite, cliquez sur «Rechercher des transactions immobilières». Il ne vous reste plus qu'à saisir vos critères: type de bien, localisation, superficie, période de recherche, rayon de recherche... vous pouvez affiner votre demande en ajoutant d'autres caractéristiques comme le prix de vente, l'année de construction, le nombre de pièces, l'étage.

Attention, Patrim Usagers ne vous fournira pas d'estimation de votre bien. Elle vous indiquera les prix auxquels des biens similaires, proches de chez vous, ont été vendus. Ce sera ensuite à vous, et sous votre responsabilité, d'établir la valeur de votre bien au vu de ces renseignements.

Pour des raisons de confidentialité et de protection des données personnelles, certaines données n'apparaissent pas dans les références de biens. Il s'agit du numéro de la rue, de la référence cadastrale, la date de la vente et sa nature (adjudication, expropriation, vente classique). Pour le reste, selon vos critères de recherche, seront principalement indiqués: l'année de construction, le nombre de pièces, l'étage, la surface, la superficie, et la taille du terrain s'il s'agit d'une maison.

Si vous ne trouvez pas votre bonheur sur Patrim Usagers, sachez que vous avez accès à des informations tout aussi fiables, pour un logement situé en région parisienne, sur le site Paris.notaires.fr (cliquez sur le lien Immo Notaires Argus dans la rubrique «Outils pratiques» ; prix: 10 ¤). Si vous souhaitez croiser les sources, vous pouvez également obtenir une évaluation de votre logement sur le site Meilleursagents.com qui, une fois que vous avez renseigné une vingtaine de critères, vous fournit une fourchette de prix, assortie d'un indice de fiabilité allant de 1 (le plus faible) à 5 (le plus élevé).

?  Faites appel à un professionnel

Pour encore plus de fiabilité, mieux vaut faire appel à un professionnel qui se déplacera sur les lieux. Il peut s'agir, bien sûr, d'un agent immobilier. Mais ce dernier peut être tenté de surévaluer le bien dans l'espoir de se voir confier un mandat de vente. Il est donc préférable de lui indiquer le véritable motif de sa venue. Dans ce cas, il pourra éventuellement vous facturer sa prestation, entre 100 et 180 ¤ selon la nature du travail fourni.

Mais, pour bénéficier d'une véritable expertise qui pourra, le cas échéant, être opposée à l'administration fiscale, vous devez faire appel à un expert immobilier. Attention, ce titre n'étant pas «protégé» (autrement dit, n'importe qui peut se déclarer «expert immobilier»), choisissez un professionnel adhérent à une des quinze associations professionnelles signataires de la charte de l'expertise immobilière (par exemple l'Institut français de l'expertise immobilière, le Conseil supérieur du notariat ou encore le Conseil national de l'expertise foncière, agricole et forestière). Il vous remettra après sa visite, éventuellement complétée par la consultation de document d'urbanisme en mairie, un rapport détaillé. Ses honoraires tournent autour de 800 ¤ pour un appartement de 100 m² et de 1000 ¤ pour une maison de 150 m².

L'expertise a une véritable valeur. Non seulement l'expert engage sa responsabilité, mais il dispose par ailleurs d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Si le fisc conteste - ce qui est rare! - la valeur estimée par l'expert, celui-ci peut vous assister lors de vos rendez-vous avec l'administration fiscale. Au final, le fisc se range généralement à la valeur déterminée par l'expert.

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