Bien acheter un logement occupé

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L'achat d'un bien occupé présente de nombreux avantages notamment celui de doper son rendement locatif puisque le prix d'achat est moins élevé que pour un logement vide.

«À céder, logement occupé, loyer mensuel de x euros» : assez rares, ces propositions figurent généralement dans les annonces de ventes aux enchères des notaires ou émanent de professionnels cédant des d'immeubles à «la découpe», c'est-à-dire vendus appartement par appartement. Même en l'absence d'un avantage fiscal particulier, l'achat d'un bien occupé présente trois avantages. D'abord, il permet de profiter d'une décote par rapport à un logement libre. «Selon le montant du loyer, la durée du bail restant à courir, l'âge du locataire, la décote se chiffre entre 10 % et 25 %. Dès qu'un locataire franchit le seuil des 70 ans et ne dispose pas d'un certain niveau de ressources, il a droit au maintien dans les lieux», assure Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier.

Ces rabais concernent des biens loués dans le cadre de la loi de 1989, sachant qu'un bailleur ­personne morale conclut des baux d'une durée de six ans et qu'un bailleur privé signe des baux de trois ans. «Pour des logements loués dans le cadre de la loi de 1948, la décote peut atteindre 50 % par rapport à un bien libre, compte tenu de la faiblesse des loyers et du droit au maintien dans les lieux du locataire», avertit Me Sylvain Guillaud Bataille, ­notaire à Paris.

Autre avantage, cet achat évite de chercher un locataire et de s'exposer à une période plus ou moins longue de vacance pendant laquelle aucun loyer ne rentre alors que le compteur du remboursement du crédit tourne. Acheter un logement occupé évite aussi d'avoir à débourser des frais de mise en location et de ­rafraîchissement, comme c'est souvent le cas dans un appartement vide. C'est également un plus pour obtenir un crédit. Les banquiers apprécient en effet que leur emprunteur perçoive dès l'acquisition des loyers dont ils exigent la domiciliation.

Pour vérifier le sérieux de la personne en place, encore faut-il demander au vendeur ou à son administrateur de biens un relevé de compte de bail sur plusieurs mois, afin d'être certain que le locataire est à jour dans le ­paiement de ses loyers. Si le ­vendeur est une personne morale, par exemple une compagnie d'assurances, cette vérification s'effectue facilement. En revanche, en présence d'un particulier gérant lui-même son bien, mieux vaut demander à consulter ses relevés bancaires, afin d'éviter tout risque de fraude.

Tour de vis

Attention, le projet de loi Alur, actuellement en discussion au Parlement, introduit un tour de vis: en cas d'achat d'un bien occupé, il ne serait plus possible de donner congé pour vente ou pour reprise jusqu'à la fin du premier renouvellement du bail en cours lors de l'achat. Si cette disposition est votée en l'état, un investisseur achetant à un particulier un bien occupé avec un an restant à courir ne pourra récupérer le bien ou donner congé pour vente qu'à la fin de la quatrième année! S'il achète le bien à une personne morale, les baux sont d'une durée de six ans, ce qui allonge encore le délai pour récupérer ou vendre le bien.

L'achat d'un bien occupé permet souvent de doper son rendement locatif puisque le prix d'achat est moins élevé que pour un logement vide. «Il existe ­toutefois un risque d'acquérir un bien loué à un loyer inférieur à sa valeur locative , surtout si le locataire ­occupe le logement depuis longtemps», tempère Stéphane Imowicz.

Enfin, sachez que si l'appartement est loué dans le cadre de la loi de 1989, il est possible de le ­récupérer au terme du bail, sous certaines conditions, pour loger un enfant ou pour son usage personnel. Par exemple, si l'on recherche un pied-à-terre ou si l'on souhaite acquérir sa résidence principale alors que l'on dispose d'un logement de fonction.

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