Bercy : construire plus pour se loger mieux

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Trop élevé à l'achat et à la location, le prix de la pierre va obliger l'État à une révolution copernicienne de sa politique immobilière. Il faut bâtir.

Àquoi bon aider les Français à acquérir un appartement s'ils n'arrivent pas à en trouver à des prix abordables ? «Nous avons un véritable problème d'offre de logements qui nécessite des réponses à multiples facettes», a reconnu la semaine dernière Christine Lagarde. La ministre de l'Économie va lancer «le grand chantier de l'immobilier en France», réunissant l'ensemble de la filière professionnelle . L'objectif sera de parvenir «aux conditions d'une amélioration de l'offre très significative». Cela comprendra en particulier «le droit de l'urbanisme», de façon à résoudre le lancinant problème des terrains à bâtir.

Plus personne ne conteste que la flambée des prix à Paris et dans les grandes villes s'alimente avant tout de l'insuffisance physique de biens disponibles. La population augmente tous les ans d'une taille «équivalente à la ville de Nice», selon les démographes. Il faudrait construire «durablement entre 450 000 et 500.000 logements chaque année», estimait en 2009 le professeur Michel Mouillart, dans un rapport du Conseil d'analyse économique, «Loger les classes moyennes». On en a livré moins de 330.000 en 2010.

Quand règne la pénurie, il est vain d'améliorer les conditions de crédit. Autant apporter de l'eau à la mer. «Les prêts à taux zéro (PTZ) ne font qu'entretenir la bulle immobilière dans les marchés tendus, comme à Paris, où l'offre ne peut être accrue en l'absence de terrains à bâtir», accuse Jean-Pierre Dufoix, un expert indépendant, ancien du Crédit foncier. Le gouvernement n'ignore pas l'argument. D'où la priorité à l'acquisition de logements neufs pour les PTZ + : il convient «d'encourager la construction plutôt que de contribuer à faire grimper les prix dans l'immobilier (ancien)», a souligné le premier ministre François Fillon, le 17 janvier, en lançant le nouveau dispositif.

Il est d'autant plus indispensable de procéder à un aggiornamento de la politique immobilière que l'envolée des prix de la pierre, commencée en 1997, contribue puissamment à dégrader le pouvoir d'achat des Français, souligne-t-on à Bercy. Les prix ont bondi de 146 % entre 1997 et 2007, alors que le revenu des ménages n'a augmenté que de 49,7 %, selon le Conseil d'analyse économique. De même les loyers ont grimpé de 25,1 % quand l'inflation des produits de consommation n'était que de 15,9 %. Que les ménages doivent affecter autant de leur épargne et de leurs revenus à se loger n'est pas satisfaisant. Ni pour eux ni pour l'économie nationale. Ne serait-il pas plus utile de consacrer ces forces à l'investissement industriel ? Alors que le couple franco-allemand est devenu un souci obsessionnel, on observe que les prix des logements ont baissé outre-Rhin de 23 % en valeur réelle (déduction de l'inflation générale) sur les dix dernières années. Ils ont doublé en France, selon l'OCDE, qui a organisé la semaine dernière à Londres un colloque sur l'indispensable «rénovation des politiques du logement». Beaucoup de choses sont à revoir.

Les experts de l'OCDE notent par exemple que «la déréglementation financière (et la baisse des conditions de crédits qui en a résulté) aurait majoré les prix réels des logements dans des proportions allant jusqu'à 30 %». Ils constatent que «les prix augmentent davantage lorsque l'offre immobilière tarde à répondre à la demande». Une évidence, dira-t-on, mais qui met le doigt sur toute une série de rigidités particulièrement criantes en France. Dans l'Hexagone, une hausse des prix de 10 % provoque une offre nouvelle de logements de 4 % seulement à long terme, alors que celle-ci sera de 20 % aux États-Unis. Parmi les explications, «la raréfaction des terrains et les réglementations d'urbanisme complexes». Le secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu, estime ainsi que «le coût de la construction est 30 % plus élevé en France qu'en Allemagne, notamment à cause des contentieux de l'urbanisme». Autre facteur de cherté, l'importance des coûts de transactions. Ils représentent 14 % chez nous (droits de mutations, frais notariés et d'agence), un record mondial ex aequo avec la Belgique, contre moins de 4 % au Danemark, a calculé l'OCDE.

De tels coûts nuisent aux transactions et à la mobilité des personnes. Les propriétaires y regardent à deux fois avant de changer de logis et d'emploi. Et pourtant les Français sont plutôt mobiles : chaque année, 8,5 % de nos concitoyens déménagent, alors que la moyenne n'est que de 6 % dans l'ensemble des pays avancés. La France compte en effet relativement peu de propriétaires de leur résidence principale (58 % contre 67 % en moyenne à l'étranger) et possède «un parc locatif important, privé et social» propice à la mobilité.

Last but not least, l'OCDE stigmatise les avantages fiscaux donnés aux investissements immobiliers : elle les considère comme «un facteur de spéculation et de surinvestissement des ménages» dans la pierre qui contribue à en gonfler artificiellement les prix. Ses experts recommandent même «d'imposer les logements occupés par leurs propriétaires de la même manière que les autres investissements». Plutôt iconoclaste ! Le chantier de Christine Lagarde risque de se heurter à des malthusianismes profonds. Dans la classe des élus locaux circule ce dicton : «Un maire bâtisseur est souvent un maire battu !» (aux élections).

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