Bailleurs, ce que la loi sur le logement va changer

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Adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 17 septembre dernier, le projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) va redessiner les contours de la loi de 1989 sur les rapports locatifs, et augmenter les contraintes des bailleurs.
1 - Les loyers pourront-ils toujours être fixés librement?

De moins en moins... Depuis le 1er août 2012, les possibilités d'augmenter un loyer en cours de bail ou lors d'un changement de locataire avaient déjà été fortement réduites dans les zones «tendues» où la demande locative excède l'offre (notamment à Annecy, Lille, Lyon, Paris ou encore Rouen). Dans ces secteurs, sauf cas exceptionnels, la hausse de loyer appliquée par le propriétaire ne peut pas excéder la progression de l'indice de revalorisation des loyers (IRL). Avec la loi Alur, le législateur va plus loin puisque, après avoir encadré les loyers des zones «tendues», il prévoit aussi de les plafonner. Ce plafonnement s'appliquera au loyer fixé lors d'une première mise en location, d'une relocation ou d'un renouvellement de bail. Le loyer maximal pouvant être appliqué ne pourra pas être supérieur de plus de 20 % à un «loyer médian de référence» fixé, annuellement, par arrêté préfectoral. Cette disposition suscite une levée de boucliers, particulièrement chez les bailleurs, qui la perçoivent comme une remise en cause de leur droit de propriété. D'autant que son efficacité est loin d'être prouvée. Lors des futurs renouvellements de baux, certains loyers vont, en effet, devoir être abaissés pour respecter le plafond. Or, seront concernés les loyers les plus élevés... généralement acquittés par les ménages aisés.

2 - Sera-t-il toujours possible de s'assurer contre les impayés?

Oui, et ce sera même obligatoire! Le projet de loi prévoit d'obliger les bailleurs à souscrire une garantie universelle des loyers (GUL). Cette nouvelle garantie devrait être gérée par l'Agence de garantie universelle des loyers, créée pour l'occasion. Le montant de la prime s'établirait, a priori, à 1,5 % des loyers et serait partagé entre le propriétaire et son locataire. Les professionnels, agents immobiliers et assureurs confondus, sont réservés sur le nouveau dispositif, notamment sur son équilibre économique. On murmure d'ailleurs que le gouvernement se réserverait la possibilité de ne pas mettre en place la GUL si, d'aventure, elle se révélait trop coûteuse.

3 - Les locations meublées seront-elles impactées?

Oui, puisque avec le projet de loi Alur les meublés vont, en grande partie, entrer dans le giron de la loi de 1989 lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Ainsi, les propriétaires devraient, eux aussi, être soumis au plafonnement des loyers et à l'obligation de souscrire la GUL. Mais les meublées conserveraient une partie de leurs spécificités juridiques. Ainsi, la durée du bail resterait d'un an (neuf mois lorsque le locataire est étudiant) et le montant du dépôt de garantie fixé à deux mois de loyer (contre un mois dans les locations vides). Le sort des locations meublées inférieures à neuf mois demeure, en revanche, très incertain. La loi prévoit, en effet, de systématiquement les considérer comme des locations touristiques. Leurs propriétaires pourraient être tenus de demander un changement d'usage et, préalablement, l'accord de la copropriété. Un aval qui, en pratique, ne sera que rarement donné par crainte des nuisances susceptibles d'être occasionnées par les multiples allers et venues des touristes.

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  • ETIHAD le samedi 12 oct 2013 à 12:52

    ne pas consommez, ça c'est sûre.. Hors de question de tendre la joue ! Faire le dos rond, attendre sagement, et surtout ne pas les loupez à toutes les nouvelles échéances.

  • M453726 le jeudi 10 oct 2013 à 11:33

    Dans ce cas j'arrête immédiatement la mise en location. Je vends tout, je solde mes comptes type Livret et PEA puis je place l'intégralité de mes avoirs en dehors de la France. Et je vais voter pour Marine. Bonne chance à ceux qui restent sans broncher