Avez-vous intérêt à revendre le logement que vous louez ?

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Si vous souhaitez vendre un bien locatif, le marché étant dominé par les investisseurs, inutile d'espérer un coup de coeur de la part de votre acheteur. Votre bien l'intéressera seulement s'il est facilement louable et offre une rentabilité suffisante. Il faut préparer votre vente comme un professionnel de la finance.

Contrairement à une idée reçue, vous pouvez parfaitement vous séparer d'un logement occupé, avec un locataire dans les murs. Dans ce cas, ce dernier ne dispose pas d'un droit de préemption, sorte de droit préférentiel d'acheter votre bien, mais votre acquéreur devra poursuivre le bail. La loi Alur a durci les conditions : "Désormais, le nouveau bailleur doit respecter un délai plus long et, selon la durée résiduelle du bail, il devra parfois attendre trois ans de plus, et son renouvellement, pour pouvoir donner congé au locataire", précise Jean-François Buet.

Vendre un bien en cours de bail ne sera pas pénalisant si l'historique de règlements des loyers de votre locataire est favorable. En revanche, s'il a tendance à les régler avec retard, la valeur de votre logement devra être minorée pour attirer un nouveau bailleur.

Pour un bien vendu occupé, le prix de vente doit être fixé non pas sur la base de la valeur intrinsèque de votre logement, mais plutôt sur son taux de rentabilité. "Un investisseur qui veut obtenir 8 % brut, parce qu'il estime que le secteur est risqué, divisera le montant des loyers annuels espérés par ce taux et obtiendra un prix d'achat", explique Xavier Ségura, directeur de l'agence Connexion-Belle de Mai, à Marseille.

Globalement, une rentabilité moyenne à Paris et en Ile-de-France oscille entre 1,5 et 3,5 % brut, tandis qu'elle va de 4 à 7 % brut dans les grandes métropoles de province où le prix d'achat au mètre carré reste plus favorable. Il est même possible de dépasser les 10 % dans certaines petites villes plus risquées, avec des biens de bonne qualité....

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  • heimdal il y a 8 mois

    C'est clair même 3,5% c'est du rendement net zéro voire négatif avec les remises en état,éventuels frais d'huissier,d'avocat et un temps d'attente délirant pour obtenir l'expulsion.En plus les juges ne donnent même plus l'article 700 au bailleur qui ne récupère donc aucun frais : une honte totale .

  • ericlyon il y a 8 mois

    Vous l'écrivez vous même en parlant d'une rentabilité moyenne entre 1,5 à 3,5% brut sur la région parisienne alors qu'il faut un minimum de 5% Brut pour que la location soit rentable. Comment voulez vous vendre à un bailleur dans ces conditions alors qu'il sait que le bien va lui coûter de l'argent au lieu de lui en rapporter et qu'en plus les prix du logement n'évoluant pas il n'a aucune chance de récupérer son investissement.