Alerte sur les fonds immobiliers britanniques

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Face à l’afflux massif de demandes de retraits d’argent, trois fonds investis dans des bureaux et des commerces britanniques ont dû être brutalement fermés depuis lundi. Les investisseurs redoutent que le Brexit fasse chuter les prix de la pierre.

L’immobilier de bureaux britannique commence à faire les frais du Brexit. En l’espace de deux jours seulement, trois fonds investis dans cette classe d’actifs ont été gelés pour faire face à l’afflux massif des demandes de retraits d’argent, signe d’un possible début de panique, selon certains experts. Lundi, c’est l’assureur Standard Life qui a le premier annoncé fermer son fonds gérant 3,4 milliards d’euros investis dans des centres commerciaux, des entrepôts et des bureaux. Mardi, ce sont l’assureur Aviva et le gestionnaire d’actifs M & G Investments.

«Les circonstances de marché extraordinaires, qui impactent le secteur dans son ensemble, ont entraîné un manque de liquidités immédiates dans le fonds Aviva Investors Property Trust», a expliqué un porte-parole d’Aviva Investors, la filiale d’Aviva. «En conséquence, nous avons agi afin de sauvegarder les intérêts de tous nos investisseurs en suspendant les transactions au sein du fonds avec effet immédiat», a-t-il poursuivi. «Cette suspension donnera à Aviva Investors un plus grand contrôle sur la gestion des flux de liquidités et sur la conduite ordonnée des ventes d’actifs afin de respecter nos obligations à l’égard des investisseurs souhaitant récupérer leurs placements», a-t-il ajouté. Ce gel va permettre à Aviva de ne pas vendre à la va-vite les biens immobiliers commerciaux (bureaux, magasins...) d’une valeur de 2,11 milliards d’euros gérés par son fonds.

Même son de cloche du côté de M & G Investments. «Les demandes de remboursement ont atteint un tel niveau que M&G pense qu’il peut mieux protéger les intérêts des actionnaires du fonds en suspendant temporairement son activité», a justifié M&G Investments. Le fonds en question, Property Portfolio, a investi dans quelque 178 actifs immobiliers commerciaux des secteurs de la distribution, de l’industrie et des bureaux. Il gère quelque 4,4 milliards de livres d’actifs immobiliers au total au Royaume-Uni (5,2 milliards d’euros).

«Les dominos commencent à tomber sur le marché immobilier commercial britannique (...). Cela n’est probablement qu’une question de temps avant de voir d’autres fonds suivre le même chemin», commente Laith Khalaf, analyste chez Hargreaves Lansdown.

Si la théorie des dominos se confirme, l’offre d’immobilier commercial pourrait affluer sur le marché, «ce qui devrait entraîner une pression à la baisse sur les prix», ajoute l’analyste. Selon certains experts, la valeur des bureaux londoniens pourrait chuter de 20% dans les trois années suivant le départ de la Grande-Bretagne de l’Union européenne. «Les investisseurs étrangers pourraient être tentés par la chute de la livre mais ils pourraient aussi bien décider de rester à l’écart d’une économie plongée dans l’incertitude», juge l’analyste.

Le boom de la pierre s’est accéléré en 2013

Le dernier krach immobilier dans le pays, à l’orée de la crise financière mondiale de 2008, avait démarré par les difficultés de fonds à faire face à leurs obligations. À l’époque, ces fonds avaient été obligés de geler leurs opérations après un afflux massif de retraits d’argent. Ce qui s’est traduit par une chute de plus de 40% des prix de l’immobilier Britannique par rapport à ses sommets. La pierre a ensuite connu une véritable renaissance, portée par l’empressement des classes supérieures britanniques de placer leurs revenus et par des masses de liquidités en provenance notamment du Golfe ou de Russie. Ce boom s’est accéléré à partir de 2013 et, à Londres, les prix sont aujourd’hui supérieurs de plus de 50% à ceux du pic d’avant la crise.

C’est tout le secteur de l’immobilier qui tremble désormais en Grande-Bretagne

Au-delà de l’immobilier commercial, c’est tout le secteur du BTP et de l’immobilier qui tremble désormais en Grande-Bretagne depuis le vote sur le Brexit, après avoir connu de premiers signes de ralentissement ces derniers mois. En juin, le secteur de la construction a connu son plus mauvais mois depuis sept ans, plombé par «des décisions d’investissement largement repoussées et la peur sur le marché résidentiel», selon Tim Moore, économiste chez Markit.

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