Aider votre enfant à acheter son logement

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Difficultés à entrer dans le monde du travail, à disposer d'un revenu régulier... Les raisons qui suscitent l'entraide familiale ne manquent pas.

Se faire aider de sa famille apparaît souvent comme l'ultime recours pour réaliser un projet, qu'il s'agisse d'études supérieures, d'achat d'un véhicule, ou d'un coup de pouce pour un premier logement... Encore faut-il, en présence d'une fratrie, que ces largesses ne défavorisent pas d'autres enfants. Car, au moment de la succession, les comptes ne manqueront pas d'être faits et si l'un des enfants a profité d'avantages dont les autres ont été lésés, il est fort probable qu'un rééquilibrage s'opérera qui pourra représenter des sommes importantes.«Si la solidarité des parents est légitime, ceux-ci doivent se souvenir qu'une aide peut être considérée comme une donation indirecte rompant avec l'égalité qui doit prévaloir entre les enfants, sachant qu'aucun ne peut être déshérité et conserve une part réservataire sur le patrimoine des parents», indique Murielle Gamet chez Cheuvreux Notaires.

Toute aide qui empiète sur cette part peut être contestée. Parents et enfants n'en ont pas toujours conscience. Il ne faut pas, en effet, confondre la solidarité que les parents doivent à leurs enfants en matière de nourriture, d'entretien et d'éducation, et les aides indirectes, dons d'argent pour l'achat d'une voiture, d'un logement... Et même si la frontière est parfois mince entre obligation et coup de pouce, mieux vaut mesurer au préalable les risques.

Des conséquences sur la fratrie

Quoi de plus naturel pour un enfant, par exemple, que d'occuper gratuitement un logement dont les parents sont propriétaires. En l'absence de frères et s½urs, pas de souci. En revanche, s'il existe une fratrie, ce geste peut avoir des conséquences. En effet, si l'occupation dure plus que de raison, les autres enfants peuvent en prendre ombrage et considérer que celui qui bénéficie du logement s'enrichit à leurs dépens dans la mesure où il ne paie pas de loyer aux parents qui, a contrario, s'appauvrissent en ne percevant aucun revenu foncier. «C'est un acte qui donne lieu à de nombreuses contestations, indique Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, plusieurs arrêts de la Cour de cassation, dont un du 18 janvier 2012, ont ainsi jugé que la mise à disposition d'un logement ne pouvait pas toujours être assimilée à une intention libérale.» Les autres enfants ne pourront donc pas forcément se prévaloir d'un préjudice et réclamer un rééquilibrage. Il peut, malgré tout, subsister un sentiment d'injustice. Une donation-partage permet aux parents de préparer leur succession de leur vivant et d'éviter tout conflit au moment de la succession, en organisant un partage équitable de leur patrimoine et en en figeant la valeur.

Il est très fréquent que les parents fassent un geste en donnant de l'argent à l'enfant qui envisage un tel projet. Rappelons en effet que chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu'à 100.000 euros tous les quinze ans sans avoir à payer de droits de donation. En plus, ils peuvent faire un don manuel de 31.865 euros (sous certaines conditions d'âge). Là encore, en présence de plusieurs enfants, les parents ont intérêt à jouer l'équité et s'ils le peuvent à faire une donation-partage. Mais ce n'est pas toujours possible.

Dans ce cas, attention: le don sera rapportable à la succession et réévaluée. «Des problèmes surgissent aussi lorsque les parents donnent, en deux temps à leurs enfants, c'est-à-dire à l'un en premier et à un autre plus tard car au décès, il faudra s'interroger sur l'affectation qu'ont donnée les enfants à ces sommes selon la valeur des biens acquis. Parfois, une donation-partage avec réincorporation de ces donations antérieures permet, avec l'accord des enfants, de tarir le contentieux éventuel», poursuit Nathalie Couzigou-Suhas.

Une donation temporaire d'usufruit

Si les parents n'ont pas suffisamment d'épargne pour consentir un don à leurs enfants, ils peuvent, s'ils possèdent un logement mis en location, envisager de donner ce revenu à leurs enfants par le biais d'une donation temporaire d'usufruit. Le principe? Les parents conservent la nue-propriété du bien et en attribuent l'usufruit aux enfants, c'est-à-dire, le droit d'en percevoir les fruits (les loyers). Ce droit d'usage est alors temporaire (souvent cinq à quinze ans).

Mais, attention, les enfants ne doivent pas faire partie du foyer fiscal des parents, ces loyers augmenteront donc leurs propres revenus. Cette solution est fiscalement avantageuse pour les parents puisque la donation ne portera que sur la valeur de l'usufruit (après abattement de 100.000 euros). Et si les parents sont assujettis à l'ISF, le bien ainsi démembré sera exclu du patrimoine taxable.

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