AffiParis : Résultats consolidés du premier semestre 2009

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Communiqué

Forte progression du résultat courant

Loyers : 6,5 M€ (+42,3 %)

Résultat courant : 1,2 M€ (+70,1 %)

Valeur du patrimoine (droits inclus) : 221 M€ (-7,5 %)

Actif net réévalué (hors droits) : 9,34 € par action

1) Un résultat courant en amélioration de 70 %

Tirée par la vive progression des loyers au premier semestre (+42,3 %), résultant essentiellement des acquisitions réalisées au début de 2008, la marge opérationnelle, en hausse de plus de 30 %, s’établit à 5,8 M€, contre 4,4 M€ sur la même période en 2008.

Cette croissance des revenus, partiellement compensée par des charges financières nettes en augmentation (4,0 M€ contre 3,4 M€), conduit à un bénéfice courant avant cession en progression de plus de 70 % à 1,2 M€, contre 0,7 M€ au premier semestre 2008. Le résultat courant après cession s’établit ainsi à 1,3 M€, contre 0,7 M€ un an avant.

Compte tenu d’une baisse importante de la juste valeur des immeubles (16,4 M€) et des instruments financiers (1,4 M€), le résultat net comptable est négatif de 16,4 M€, à comparer à un résultat positif de 0,1 M€ pour la même période en 2008.

La capacité d’autofinancement (hors coûts financiers) atteint 5,2 M€ (contre 3,2 M€ au premier semestre 2008) ; en raison d’un décalage calendaire des intérêts et de la TVA résultant de la forte croissance des emprunts et des loyers, le cash-flow opérationnel reste stable à 4,3 M€.

2) Une dette sous-contrôle avec une durée moyenne de 8 ans

Au cours du premier semestre, aucun crédit n’a été contracté ou renouvelé. La durée moyenne de la dette est de 8 ans, et aucune échéance importante n’intervient avant 2016.

Le rapport de la dette bancaire à la valeur des immeubles droits inclus (LTV) de 66,7 % correspond à celui d’une société jeune qui n’a pas encore eu le temps de procéder à un amortissement important de ses emprunts.

Sur la base des conditions en vigueur au 30 juin, la marge moyenne des crédits en cours est d’environ 100 points de base et le taux moyen de la dette s’élève à 2,2 % et. Les emprunts à taux variable sont en grande majorité couverts par des caps ou tunnels.

Aucun crédit ne donne lieu au 30 juin à la mise en jeu d’une clause d’exigibilité anticipée partielle ou totale en raison d’un défaut dans le respect des ratios financiers devant faire l’objet d’une déclaration à cette date.

3) Une juste valeur du patrimoine en baisse de 7,3 %

Dans le cadre d’une gestion prudente, AffiParis, dédiée à l’immobilier d’entreprise parisien, n’a pas réalisé de nouveaux investissements au cours du premier semestre 2009. Le groupe poursuit une politique d’arbitrage de ses immeubles de petite taille en province, comme l’illustre la cession d’un immeuble de bureaux à Marseille avec un prix en ligne avec la dernière expertise.

A fin juin 2009, la valeur des immeubles telle qu’elle ressort des expertises indépendantes, s’établit à 220,9 M€ (droits inclus), en baisse de 7,5 % par rapport à fin 2008. A périmètre constant, la juste valeur des immeubles a diminué de 7,3 %.

Le taux d’occupation financier est de 93,2 %, en légère diminution du fait de la liquidation début 2009 de la Vie Financière, qui occupait l’immeuble du 14 rue Chapon, sur lequel un nouveau bail a été signé au mois de juillet.

4) Une décote importante du cours de l’action

L’ANR hors droits s’élève à 27,1 M€, en recul de 37,8 % par rapport à fin 2008, en raison essentiellement de la baisse de la juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers.

L’ANR hors droits par action s’établit à 9,34 €, par rapport auquel le cours de l’action AffiParis au 30 juin (7,47 €) traduit ainsi une décote de 20 %. L’ANR droits inclus s’élève à 13,6 € par action.

Au 31 août, le cours s’établissait à 8,5 €, en baisse de 5,0 % depuis le début de l’année.

5) Perspectives

La brutale dégradation des marchés n’a pas permis à AffiParis de développer pleinement la stratégie définie lors de son lancement et la société a décidé de ne pas entreprendre de nouveaux investissements tant que la situation ne sera pas stabilisée, tant au plan de l’offre de crédits que de la valorisation des immeubles parisiens. Par contre la société va poursuivre sa politique de cession des actifs régionaux. Les comptes 2009 devraient enregistrer l’évolution favorable des taux d’intérêt, ainsi qu’une légère progression du montant annuel des loyers.

Résultat consolidé

(M€)

S1 2008

2008

S1 2009

Marge opérationnelle (1)

4,4

10,2

5,8

Résultat financier net (1)

(3,4)

(7,7)

(4,0)

Charges d’exploitation et divers

(0,3)

(0,8)

(0,6)

Impôts sur les sociétés

(0,0)

0,0

(0,0)

Résultat courant

0,7

1,7

1,2

Plus-values nettes de cession

-

(0,5)

0,1

Résultat courant après cession

0,7

1,3

1,3

Variation de juste valeur des immeubles

(3,1)

(10,0)

(16,4)

Variation de juste valeur des instruments financiers

1,5

(6,7)

(1,4)

Divers non opérationnel

-

(0,2)

-

Impôts différés net d’Exit Taxe

1,0

1,1

0,0

Résultat net comptable

0,1

(14,6)

(16,4)

(1) Hors variation de juste valeur.

A propos du Groupe AffiParis

AffiParis est une SIIC cotée sur NYSE Euronext Paris, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise parisien. Au 30 juin 2009, sa capitalisation boursière atteint 22 millions d’euros et la valeur de son patrimoine s’établit à 221 millions d’euros. L’actionnaire de référence d’AffiParis est le groupe Affine.

Contacts

Citigate Dewe Rogerson : Nicolas Castex – Agnès Villeret

Tél. + 33(0)1 53 32 78 88/95 – nicolas.castex@citigate.fr ou agnes.villeret@citigate.fr

AffiParis : Alain Chaussard

Tél. + 33(0)1 44 90 43 10 – info@affiparis.fr

Frank Lutz – Responsable de la Communication Financière

Tél. : + 33(0) 1 44 90 43 53 – frank.lutz@affine.fr


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