AFFINE: Résultats consolidés semestriels 2012

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Progression du résultat opérationnel courant (+0,6 %)

Forte hausse du résultat EPRA (+24 %)

Croissance des revenus locatifs à périmètre constant (+3,5 %)

ANR EPRA par action : 28 €

Profil de dette maîtrisé

 

Chiffres clés

(M€)

S1 2011

2011

S1 2012

Loyers nets

22,0

43,1

20,3

Résultat opérationnel courant

17,3

34,6

17,4

Résultat net

23,4

16,6

0,9

Résultat EPRA

7,8

18,5

9,7

Juste valeur du patrimoine (droits inclus)

741,3

709,0

701,8

Actif net réévalué EPRA par action (hors droits) (€)

29,3

29,0

28,2

Depuis le 1er octobre 2011, le sous-groupe Banimmo, ainsi que Jardins des quais, sont consolidés chez Affine par mise en équivalence. Afin de permettre une bonne lisibilité des comptes de la période et leur comparabilité avec ceux des périodes précédentes, les comptes commentés ci-dessous sont des comptes pro forma dans lesquels le sous-groupe Banimmo et Jardins des quais sont consolidés par mise en équivalence sur la totalité de la période. Les comptes de Banimmo sont en cours d'examen limité.

 

Le Conseil d’Administration d’Affine, réuni le 25 juillet 2012, a arrêté les comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin 2012. Les procédures d’examen limité sont en cours de finalisation.

1) Activité

Au cours du semestre, Affine a signé 22 nouveaux baux portant sur une surface de 6 000 m² et un loyer annuel de 0,9 M€. Par ailleurs, 6 locataires ont résilié leur bail, représentant une surface de 6 300 m² et un loyer annuel de 0,6 M€. Enfin, 6 renégociations sont intervenues pour un montant de 1,1 M€.

Grâce à son éco-rénovation, la tour située rue Traversière (Paris), louée entièrement à la SNCF jusqu'en 2021, a obtenu le label BREEAM. Dans la continuité de ce rehaussement, des travaux répondant à la règlementation PMR (Personne à Mobilité Réduite) sont en cours de réalisation.

Affine a inauguré le 24 mars, aux côtés du Maire et d’Eiffage (promoteur du site), le marché municipal d’Arcachon, qui marque le terme de la restructuration du nouveau cœur de ville, pour lequel le groupe a investi dans 2 400 m² de commerces de pied d'immeubles et une résidence hôtelière.

Par ailleurs, la société a fait l'acquisition en mai de 6 250 m² de bureaux dans la tour Lille Europe, dont Affine est déjà propriétaire de 10 des 20 étages. La tour, qui surplombe la gare TGV internationale Lille Europe, occupe un des meilleurs emplacements de la ville et profite d’une excellente accessibilité, tant par le rail, la voiture ou les transports en commun. Son attractivité devrait profiter du renforcement du trafic de la Gare Lille Europe, de la concentration des activités tertiaires de la Métropole au sein d’Euralille, et des projets urbanistiques à l’étude. Cette opération s’inscrit dans la stratégie de développement d’Affine qui vise à privilégier des immeubles présentant un important potentiel de création de valeur à court et long terme.

Enfin la société a entrepris des travaux de rénovation importants sur l’immeuble Auber et en vue de la reconversion partielle en résidentiel de l’immeuble Réaumur.

La rationalisation du portefeuille se poursuit avec la cession au premier semestre de 12,7 M€ d’immeubles matures ou de petite taille : bureaux à Toulouse (658 m²), Valbonne (700 m²), et Saint-Julien-les-Metz (3 240 m²) ; locaux d'activités à Lezennes (908 m²) ; commerces à Vert-Saint-Denis (4 565 m²) ; et vente par appartement à Saint Cloud. Les cessions ont été réalisées à des prix légèrement inférieurs à la juste valeur de fin 2011.

2) Résultat opérationnel courant en progression

Le résultat opérationnel courant augmente de 0,6 %. La hausse des bénéfices de l'activité de développement immobilier (1,7 M€ vs 0,3 M€, hors dépréciation sur stocks) et la diminution de 11,5 % des frais de fonctionnement (5,3 M€ vs 6,0 M€) permettent de plus que compenser l'érosion des revenus de la location financement (0,7 M€ vs 1,0 M€) et la perte des revenus locatifs liée aux cessions. A périmètre constant, les revenus locatifs enregistrent une progression de 3,5%.

En parallèle, le résultat EPRA ressort en forte hausse (+24 %) à 9,7 M€ contre 7,8 M€ pour la même période de l’an dernier. Il bénéficie notamment de l’amélioration des résultats des sociétés mises en équivalence.

Après prise en compte notamment de l'évolution défavorable de la juste valeur des immeubles (-4,8 M€ contre +10,7 M€ au premier semestre de 2011) et des instruments financiers (-1,3 M€ vs +3,0 M€), le résultat net ressort à 0,9 M€ (vs 23,4 M€).

Le cash-flow opérationnel s’établit à 9,6 M€ contre 16,2 M€ pour la même période en 2011, cette baisse résultant des pertes de revenus locatifs et d'un creusement du BFR principalement en raison des opérations de développement en cours.

3) Légère baisse de l’actif net réévalue

Au premier semestre 2012, la juste valeur des immeubles de placement s’élève à 702 M€ (droits inclus), en légère baisse (-1,0 %) par rapport à fin 2011, les investissements (10,3 M€) n’ayant que partiellement compensé les cessions (-13,3 M€) et la baisse de juste valeur à périmètre constant (-0,7 %).

L'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite des quasi-fonds propres (TSDI), et après retraitement de la juste valeur des instruments dérivés et des impôts différés, s’établit à 279,5 M€ à fin juin 2012, en diminution de 8,1 M€ (-2,8 %) par rapport à fin 2011 en raison essentiellement du versement du dividende 2011. Par action (hors autocontrôle et après dilution des ORA), l’ANR recule de 29,0 € à 28,2 €. Droits inclus, l'ANR EPRA ressort à 319,6 M€, ou 32,2 € par action.

4) Profil de dette maîtrisé

Le groupe a mis en place 24 M€ de nouveaux crédits au cours de la période auprès de trois banques françaises. Le coût moyen de la dette pour le premier semestre 2012 est de 2,7 % (3,9 % coût de couverture inclus). La durée moyenne de l’endettement s’élève à 5,7 ans et il n'y a pas d'échéance de dette significative avant 2016.

Au 30 juin 2012, la dette financière nette du groupe s'élève à 439 M€ (contre 435 M€ à fin 2011). Pour l'activité de foncière stricto sensu, le ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus, hors VEFA, plus situation nette des sociétés mises en équivalence) ressort à 52,1 % contre 51,9 % fin juin 2011.

5) Perspectives

La continuité des cessions d’actifs non stratégiques renforcera la structure financière, tandis que le groupe s’attachera, en fonction des opportunités, à poursuivre ses investissements.

Les priorités d’Affine pour le second semestre de 2012 portent sur la poursuite de la réduction de la vacance, l'optimisation de la gestion locative, notamment à travers l'amélioration des processus internes du groupe. Le programme de refinancement de 2012 est quasiment achevé.

Enfin, la société devrait annoncer à l’automne les modalités retenues pour le rapprochement d’Affine et AffiParis.

6) Calendrier

§  30 octobre 2012 : Chiffre d’affaires du troisième trimestre

§  Février 2013 : Chiffre d’affaires et résultats annuels 2012

§  Avril 2013 : Assemblée générale

§  Mai 2013 : Chiffre d’affaires du premier trimestre

Résultat consolidé

(M€) (1)

S1 2011

2011

S1 2012

Revenus locatifs

24,7

48,3

23,1

Loyers nets

22,0

43,1

20,3

Revenus des autres activités

1,3

3,6

2,4

Frais de fonctionnement

(6,0)

(12,0)

(5,3)

EBITDA courant (2)

17,3

34,7

17,4

Résultat opérationnel courant

17,3

34,6

17,4

Autres produits et charges

(1,5)

(2,6)

(2,2)

Résultat des cessions d'actifs

0,9

2,9

(0,7)

Résultat opérationnel avt ajust. de valeur

16,6

34,9

14,5

Solde net des ajustements de valeurs

10,7

1,7

(4,8)

Résultat opérationnel net

27,3

36,6

9,7

Coût de l’endettement financier net

(9,0)

(18,2)

(8,9)

Ajustement de valeurs des instr. financiers

3,0

(2,3)

(1,3)

Impôts

(1,3)

(0,4)

0,2

Sociétés mises en équivalence

3,1

1,3

0,4

Divers (3)

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