Actipierre 2 en peine d'investir

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L'exercice 2014 d'Actipierre 2 soulève la problématique de la SCPI à acquérir des biens de qualité offrant un taux de rendement acceptable. Mais compte tenu de prix élevés qui pourraient entamer sa rentabilité, Actipierre 2 souhaite se séparer d'abord, d'actifs obsolètes pour les remplacer ensuite par des actifs plus stratégiques… sauf si entre temps, une opportunité survenait.

Exercice 2014 sans nouveauté regrette Actipierre2 (Ciloger).  Les valeurs d'expertises qui reflètent la qualité des actifs commerciaux (99% de l'actif) permettent à la valeur vénale de progresser de 1,16%. D'après Ciloger, la valorisation globale (hors droits, 105,19m€) « est désormais supérieure de 53% à son prix de revient ». Cette performance n'est pas fortuite. Elle résulte en effet, d'une politique d'acquisition sélective : des commerces en pieds d'immeubles en centre-ville, très bien placés. Mais surtout c'est aussi là que le développement de la SCPI a été freiné l'année dernière. Cette typologie de bien offre actuellement un rendement entre 4 % et 4,5%, un taux« très inférieur au rendement moyen de la SCPI (7,32%) » précise le conseil de surveillance. Du coup, il soulève la problématique « d’investir sans réduire le taux moyen de rendement ». Le dernier exercice reflète cette difficulté. Aucun investissement n'a été réalisé en raison de la pénurie d'offres des biens de qualité à la rentabilité « acceptable ». Autrement dit Ciloger ne souhaite pas investir sauf en cas de remploi des fonds arbitrés ou de véritables opportunités à saisir.

Du côté de la performance locative, le taux d'occupation financier perd 2 points et s'élève en moyenne à 97,7 % contre 99,35 % un an plus tôt. Mauvaise passe également pour le taux d'encaissement des loyers qui recule à 92,46 % contre 96,02 % en 2013.

Le résultat 2014 s’élève à 17,59€ (- 3%). La distribution annuelle atteint 17,76€ un niveau stable depuis 2011. Sollicité à hauteur de 0,17€ (0,96% du montant distribué), le report à nouveau s'établit fin décembre à 5,13 € ce qui représente une réserve équivalente à 3,5 mois de distribution. Au total, le taux de distribution s’élève à 5,14% contre 5,6 % en 2013. Ce recul reste néanmoins à relativiser car il est lié à la forte hausse (+9,05%, 345,6€) du prix moyen acheteur de la part au cours de l'exercice. A plus long terme l'historique des prix d'Actipierre 2 montre que la SCPI demeure très entourée par les épargnants. L’analyse de son prix moyen fait ressortir une évolution positive de 24,7% sur 5 ans depuis 2009 et de 65,6% sur une période de 10 ans.

Cette année, l’objectif de distribution annuelle est fixé à 17,40 €. Ainsi, sur la base des prix moyens d’achat des 9 premiers mois sur le marché secondaire le taux de distribution ressort à 5,15 %. Un léger mieux par rapport à 2014. De plus, par prudence, il est prévu en accord avec les conseils de surveillance que les réserves soient maintenues entre 3 mois et près de 6 mois de distribution.


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