Achetez moins cher, achetez un bien occupé

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Acquérir un bien immobilier occupé par un locataire permet de le payer jusqu'à 30 % moins cher. Avec Le Particulier.
1- Comment est déterminée la décote sur le prix de vente?

Elle varie en fonction de plusieurs facteurs: la durée du bail restant à courir (le bail est de six ans lorsque le bailleur est une personne morale et de trois ans si c'est une personne physique), le niveau de loyers par rapport au marché local, ainsi que les caractéristiques du locataire (âge, ressources) et du contrat de bail (loi de 1989 ou loi de 1948). Par exemple, en présence d'un locataire âgé de moins de 70 ans bénéficiant d'un bail classique (loi de 89), le «rabais» oscille généralement entre 7 et 10 %. Mais il peut atteindre 20 à 30 % s'il est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources modestes (le bailleur ne peut pas, en principe, lui donner congé, sauf à lui proposer un logement équivalent, ou être lui-même âgé de plus de 60 ans ou doté de faibles revenus). On trouve les décotes les plus importantes dans les locations soumises à la loi de 48. Ces logements sont, en effet, souvent en mauvais état, les loyers, déjà très faibles, sont bloqués, et l'occupant bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux pour une durée indéterminée.

2- Comment trouver des logements occupés?

L'offre de logements occupés émane majoritairement des investisseurs institutionnels (banques, compagnies d'assurances, sociétés foncières, etc.) qui ont toujours eu de l'immobilier locatif résidentiel dans leur patrimoine. Régulièrement, ils en vendent une partie, mettant ainsi sur le marché plusieurs centaines de logements. Il s'agit principalement d'appartements situés en Ile-de-France, à des adresses et dans des immeubles de qualité. Ces opérations de ventes dites «par lots» sont confiées à des sociétés spécialisées. C'est donc vers l'une d'entre elles que vous devrez vous tourner pour accéder aux offres de biens occupés. Parmi les principales, on peut citer BNP Paribas Real Estate, Catella Residential, Crédit foncier immobilier, Féau Commercialisation ou encore Foncia Valorisation. S'il existe aussi une offre de locaux occupés vendus par les particuliers, elle demeure assez faible, les propriétaires bailleurs préférant attendre que le locataire ait donné son congé pour vendre.

3- Quelles sont les précautions à prendre?

Si vous réalisez un investissement locatif, faites-vous remettre un exemplaire du bail afin de vérifier qu'il contient les clauses vous autorisant à résilier le contrat sous certaines conditions (impayés, défaut d'assurance-habitation...) et à réviser le loyer annuellement.

Demandez aussi les dernières quittances de loyer, afin de vous assurer de leur paiement régulier. La stratégie sera, en revanche, différente si votre but est d'occuper le bien. Même si la loi (art. 15 de la loi de 1989) vous autorise à donner congé, à l'échéance du bail, pour reprendre le logement, mieux vaut, avant l'achat, informer le locataire de votre intention. Si vous sentez qu'il n'a pas l'intention de partir, abandonnez votre projet d'achat, car vous risquez d'être confronté à une procédure aussi longue que coûteuse...

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  • M9455348 le mercredi 20 juin 2012 à 10:19

    Quitte ou double....je ne peux pas ne pas penser à la petite mémé qui vivra encore 30 ans dans le bien acheté...