Acheter en toute sécurité un logement de moins de 10 ans, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maître Antoine Brouard explique les précautions à prendre pour acheter un bien immobilier de moins de 10 ans.

François et Julie, comme bon nombre de jeunes couples, souhaitent profiter des taux d’intérêts historiquement bas proposés actuellement par les banques en réalisant leur première acquisition immobilière. Désireux de trouver un bien offrant une qualité de construction se rapprochant au mieux des normes actuelles (énergétiques, acoustiques et thermiques), ainsi qu’un certain confort au quotidien (surfaces bien pensées, pas ou peu de travaux à réaliser dans l’immédiat), mais refusant d’acheter «sur plan», ils ont été séduits par plusieurs biens déjà construits, achevés depuis moins de 10 ans.

Soucieux de pouvoir faire un choix éclairé, ils se sont rendus chez un notaire afin d’éviter les faux pas. Celui-ci leur a indiqué qu’en plus des garanties de droit commun attachées aux ventes immobilières classiques, il les éclairerait sur l’existence d’une garantie portant d’une part sur la légalité de la construction, et d’autre part sur sa solidité.

Penser à l’assurance dommages-ouvrage

À propos de la légalité de la construction, le notaire va demander au vendeur de lui fournir le permis de construire, la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT), ainsi que le certificat de conformité des travaux (devenu attestation de non contestation de la conformité des travaux depuis le 1er octobre 2007), ce qui permettra à Julie et à François d’avoir la certitude que leur maison a bien été édifiée dans le strict respect de la loi et éviter d’avoir à faire face, le cas échéant, à des sanctions pénales, civiles et administratives.

Le notaire va également demander au vendeur de lui fournir un justificatif de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. En effet, la construction d’un bien immobilier étant une opération complexe qui nécessite l’intervention de professionnels engageant leur responsabilité à l’égard du futur propriétaire (maître de l’ouvrage), une garantie spécifique et d’ordre public a été mise en place: la garantie décennale. Celle-ci va bénéficier au premier propriétaire puis aux sous-acquéreurs successifs pour une période de 10 ans à compter de la réception des travaux.

C’est ainsi qu’en cas d’apparition d’un vice d’une certaine gravité compromettant la solidité de l’ouvrage (fissure importante sur un linteau…) ou d’un vice rendant le bien impropre à sa destination, qu’il s’agisse d’un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure les fondations, l’ossature, le clos et le couvert, la viabilité) ou d’un élément indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer le bien qu’il équipe, tel que des canalisations encastrées par exemple), l’assurance dommages-ouvrage prendra à sa charge les réparations sans qu’il soit besoin de rechercher la responsabilité de tel ou tel intervenant à la construction.

Toutefois il est possible qu’aucune assurance n’ait été construite (par exemple dans l’hypothèse fréquente où la construction a été directement édifiée par le vendeur non professionnel) et tel était le cas pour l’un des biens sur lequel Julie et François avaient eu un coup de cœur.

Leur notaire leur a conseillé de faire plutôt porter leur choix sur un bien parfaitement assuré. Cela leur évitera d’être confronté à une garantie devenue incertaine, du fait de la possible insolvabilité du vendeur qui serait alors personnellement tenu de supporter le coût des éventuels travaux de réparations à engager en cas d’apparition d’un vice.

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