Achat immobilier : en 2009, privilégiez le neuf avec le PTZ !

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Aujourd'hui, ceux qui ont besoin de se loger se demandent si le moment est propice pour acheter ou s'il faut encore attendre puisque la baisse des prix devrait se poursuivre. Retarder l'achat c'est oublier le niveau actuel des loyers qui, lui, ne baisse pas. C'est oublier aussi que les taux d'intérêts des prêts immobiliers sont encore assez intéressants, sans que l'on sache si cela va durer. Enfin, ce serait négliger les particularités du marché du neuf : un stock important de biens, des promoteurs pressés de vendre et une aide de l'État pour les achats effectués en 2009 entre le 15 janvier et le 31 décembre. Pour peu que l'on ne dépasse pas les plafonds de revenus, cette aide, accordée sous la forme d'un doublement du montant du prêt à taux zéro, mérite de faire ses calculs et d'envisager, cette année, l'achat dans le neuf de sa résidence principale.

Zonage

La zone A comprend la région parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français ; la zone B, les villes de plus de 50 000 habitants et les villes les plus chères ; la zone C, le reste du territoire (pour plus de précisions, consulter www. interetsPrives.com, rubrique « Plus sur le Net »).

Conditions inchangées

Si le montant du PTZ est augmenté en 2009, les conditions pour en bénéficier restent les mêmes. Le prêt reste destiné aux personnes aux revenus peu élevés (environ 1,5 fois le SMIC).

Résidence principale. Le PTZ ne peut financer que l'achat de la résidence principale de l'emprunteur. En principe ce dernier ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Cette condition n'est cependant pas exigée si l'emprunteur ou un occupant du logement est handicapé, ou si l'achat est consécutif à une catastrophe (naturelle ou technologique) ayant rendu inhabitable sa résidence principale.

Plafonds de revenus. Pour bénéficier d'un prêt à taux zéro, l'emprunteur doit disposer de revenus inférieurs à un plafond variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la zone géographique dans laquelle il est situé (voir tableau ci-dessous). Plus la zone est chère, plus les plafonds sont élevés.

Ressources prises en compte. Les revenus à comparer aux plafonds sont les revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs et des personnes destinées à occuper le logement. Pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai 2009, le revenu fiscal à prendre en compte est celui de l'année 2007 ; pour celles émises entre le 1er juin et le 31 décembre, celui de l'année 2008.

Montant 2009 du PTZ dans le neuf
Composition du ménage
Zone A
Zone B
Zone C
1 personne
32 100 ?
26 400 ?
20 700 ?
2 personnes
45 000 ?
37 950 ?
30 900 ?
3 personnes
50 100 ?
42 900 ?
35 700 ?
4 personnes
55 050 ?
47 700 ?
40 350 ?
5 personnes
60 150 ?
52 650 ?
45 000 ?
6 personnes et plus
65 100 ?
57 450 ?
49 650 ?

Montant augmenté

Jusqu'à présent, le montant du PTZ, ne pouvait jamais représenter qu'une petite partie du financement de l'achat, compte tenu notamment des prix atteints par les logements. Le doublement de la somme prêtée, couplée à la baisse du prix d'achat, modifie sensiblement la donne. En région parisienne, un couple avec deux enfants pourra ainsi bénéficier d'un prêt sans intérêts de 55 050 ?.

Quand y a-t-il logement neuf ?

Le PTZ doublé peut financer exclusivement :

- la construction d'un logement ;

- l'achat d'un logement en vue de sa première occupation ;

- la transformation en logement de locaux non destinés à l'habitation.

Il ne peut donc être accordé pour l'achat d'un logement récent (qui relève néanmoins du PTZ dans l'ancien).

Montant maximal. Dans le neuf, le montant du prêt de base est doublé et les zones B et C sont désormais différenciées (voir tableau). Les prêts majorés (logements situés en zone franche urbaine ou en zone urbaine sensible) sont sensiblement augmentés sans atteindre le doublement.

Jusqu'à 30 % de l'opération. Dans la limite de son montant maximal, le PTZ ne peut dépasser un double plafond :

- le montant des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l'achat (les prêts familiaux ayant fait l'objet d'un acte notarié sont pris en compte) ;

- 30 % du coût de l'opération, voire 40 % si le logement est situé en zone franche urbaine ou en zone urbaine sensible.

Durée de remboursement allongée. Les conditions de remboursement des PTZ sont modifiées, notamment en ce qui concerne la durée qui peut atteindre jusqu'à 26 ans (30 ans en ZFU ou ZUS). Celle-ci ne dépend plus uniquement des ressources de l'emprunteur et des modalités de remboursement de ses autres prêts, mais également de la localisation géographique du logement. Ainsi en zone A, la durée maximale du prêt est réservée aux emprunteurs ayant un revenu fiscal de référence de moins de 23 689 ? alors qu'en zone B, elle l'est pour ceux ayant un revenu fiscal inférieur à 15 501 ?. Pour ces bénéficiaires, qui ont droit en outre à un différé de remboursement de 18 ans en raison de leurs faibles revenus, un prêt sans intérêt sur 26 ou 30 ans est un véritable cadeau !

Plafonds de ressources
Nombre de personnes
Zone A
Zones B et C
1
31 250 ?
23 688 ?
2
43 750 ?
31 588 ?
3
50 000 ?
36 538 ?
4
56 875 ?
40 488 ?
5 et plus
64 875 ?
44 425 ?
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