À New York, Manhattan est en pleine forme

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En 2014, 3 millions de nouveaux baux ont été signés, contre 2,1 millions en 2012. La reprise du marché immobilier ne fait pourtant pas flamber les loyers.

La «Freedom Tower» et ses 541 mètres, sans la flèche, sont le symbole de l'état du marché à Manhattan: immense, avec plus de 36 millions de mètres carrés de bureaux. La «Grosse Pomme» est divisée en trois sous-marchés: Downtown au sud, Updown au nord, et Midtown au centre. C'est dans Midtown que se concentre le marché le plus important, avec 22 millions de mètres carrés de bureaux. «Le marché de Manhattan affiche un réel dynamisme. L'économie américaine est repartie. En 2014, 3 millions de nouveaux baux ont été signés, contre 2,4 millions en 2013 et 2,1 millions en 2012», observe Ludovic Delaisse, responsable du département bureaux et du pôle développement chez Cushman & Wakefield.

Mais la reprise n'a pas fait flamber les loyers. Le loyer moyen sur Manhattan est de 732 euros/m2 par an. Si l'immeuble est classé A, le loyer moyen passe à 875 euros/m2 par an dans Midtown. Sur les avenues prestigieuses, telles la 5e Avenue et Madison Avenue, les valeurs «prime» peuvent atteindre 1 075 euros/m2 par an. Selon Cushmann & Wakefield, 49 transactions (soit 160.000 m2) ont été loués à ce tarif. Parmi les plus grosses transactions réalisées en 2014, on recense les 99.000 m2 loués par Credit Suisse sur Madison Avenue et les 87.600 m2 pris à bail par Time Warner au 80 Columbus Circle.

 En 2014, les étrangers ont représenté entre 15 et 20 % des investisseurs

L'emblématique «One World Trade», livré fin 2014, a permis de mettre sur le marché 280.000 m2 de bureaux installés sur 104 étages. La tour 4, livrée en 2013, abrite 175.000 m2 de bureaux. La tour 3, livrable en 2017, recense parmi ses futurs locataires le Groupe M, société de communication et de publicité, qui a pris à bail 50.000 m2. Les tours 2 et 5 n'ont pas encore démarré. Au total, plus d'un million de mètres carrés de bureaux neufs seront mis sur le marché.

Les investisseurs sont essentiellement américains (JP Morgan, Blackstone). «En 2014, les étrangers ont représenté entre 15 et 20 % des investisseurs, et provenaient d'Asie, d'Australie, du Moyen-Orient, de France ou d'Israël», note Nicolas Verdillon, directeur capital market chez CBRE. Un fonds norvégien a, par exemple, investi 1,3 milliard d'euros. Un fonds australien 715 millions d'euros. Mais malgré un taux de rendement plus élevé que celui de Paris, New York arrive seulement en troisième position dans le classement des villes qui attirent les investisseurs. Elle se place après Londres et Paris.

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