6 conseils pour doper les revenus de vos locations en ligne

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Louer sa résidence secondaire ou principale lorsqu’on ne l’occupe pas est une source de revenus complémentaires. Les conseils d’un spécialiste qui vit désormais de cette activité.

Entrepreneur du web, Thibault Masson a vendu en 2013 ses sites et magazines consacrés à la mode des femmes rondes. Depuis, il partage son temps entre Bali et Saint-Barth, où il possède actuellement quatre villas louées plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros la nuit. Devenu expert en location de logement de particuliers, il a rédigé un livre sur la question * et intervient également comme consultant pour le compte de propriétaires avec sa société RentalPreneurs. Voici, en résumé, six de ses principales idées.

1. Réfléchir à sa cible

«C’est la base de toute démarche de marketing, souligne Thibault Masson. Il faut savoir à qui vous souhaitez louer votre logement et, a contrario, le genre de personnes que vous ne désirez pas recevoir. Tout en découle ensuite: l’annonce, l’équipement du logement. Ainsi, dans mes villas je cible une clientèle familiale: tout le matériel nécessaire est prévu pour les enfants, y compris quelques jeux. Toutes mes annonces font passer ce message, ce qui me permet d’éviter les groupes de fêtards que je ne souhaite pas loger. Mais on peut aussi viser une clientèle d’affaires, auquel cas il faut mettre une imprimante à domicile, ou alors des couples pour lesquels on créera une ambiance romantique. Et, de façon générale, pour tous les clients: puisque ce sont des internautes, mieux vaut disposer du Wi-Fi dans son logement. C’est utile pour eux et cela permet au propriétaire de rentrer en contact avec eux si ce sont des étrangers.»

2. Une annonce efficace

Pour le spécialiste, ce sont d’abord les photos qui font la différence pour séduire, puis les commentaires des internautes, sur le logement mais surtout sur l’hôte. Et enfin, la qualité du descriptif. Il faut donc soigner la qualité des photos et veiller à se constituer un petit stock de remarques positives, seule manière de faire décoller son annonce. Même si l’on n’est pas polyglotte, Thibault Masson recommande de traduire son annonce en anglais ainsi que deux ou trois courriers standardisés pour l’accueil et pour le départ. Il rappelle que des sites tels que Fiverr.com proposent un travail de qualité dès 5 dollars.

3. Répondre sous trois heures

«Pas besoin d’être un passionné de nouvelles technologies pour réussir ses réservations en ligne», explique Thibault Masson. Selon lui, les outils proposés par les sites de location, Airbnb, notamment, sont particulièrement faciles d’usage. En revanche, il faut se plier à la réactivité que réclament les usagers du Net. «En moyenne, un voyageur contacte cinq hôtes différents, et il faut absolument être parmi les trois premiers à répondre.» C’est d’autant plus important que le site prend en compte le temps de réponse des hébergeurs pour les classer et que ce temps moyen est clairement affiché. Mieux vaut donc disposer de systèmes d’alerte et d’une application mobile pour pouvoir répondre partout.

4. Elaborer une politique de prix

Plutôt qu’un tarif unique, Thibault Masson recommande une grille tarifaire. On se renseigne sur 5 à 10 offres comparables ayant un certain succès et on définit son prix optimal. En fonction des coûts de revient du logement, le propriétaire peut établir un coût minimal qu’il appliquera en période creuse. Enfin, penser à établir son planning longtemps à l’avance pour majorer les tarifs lors de la manifestation annuelle particulièrement courue dans votre ville.

5. Soigner matelas et salle de bains

Là encore, le spécialiste est formel: la qualité du matelas et la propreté de la salle de bain concentrent l’essentiel des commentaires. Il ne faut donc pas lésiner sur le confort du couchage: «Je me souviens encore d’un superbe logement à Lisbonne très joliment décoré mais avec un sommier et un matelas poussifs: je ne peux vraiment pas le recommander.» Idem pour le ménage de la salle de bain: «C’est l’endroit où le vacancier se sent le plus vulnérable et où il faut le rassurer.»

6. Penser au cadeau d’accueil

Le cadeau d’accueil, c’est la première impression pour les personnes qui arriveront dans votre logement, et elle est souvent durable. Dans la mesure où la pratique se généralise, certains clients peuvent se montrer déçus s’ils n’ont pas droit à la moindre attention. «Pas la peine de dépenser beaucoup d’argent, il faut que cela soit local et corresponde à votre clientèle: une bouteille de vin, une spécialité, un plan de métro avec deux tickets ou même une bouteille d’eau dans le frigo avec un petit mot pour une arrivée tardive.»

* Airbnb: doublez vos réservations (format Kindle).

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