3 astuces à connaître pour vendre vite et bien son appartement

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Des prix en baisse depuis 2012 et des taux de crédit historiquement bas : si vous envisagez de vous agrandir, c’est le moment idéal. Ce que vous devez savoir pour vendre vite et bien dans un marché où les acheteurs font la loi.

Vous souhaitez profiter de la conjoncture pour vendre votre logement afin d’en acheter un plus grand ou mieux placé? Encore faut-il trouver un acquéreur rapidement et au prix souhaité. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez préparer soigneusement votre vente avant de franchir la porte d’une agence immobilière.

1. Estimez le bien à son juste prix

Aujourd’hui, le délai de vente moyen d’un appartement ou d’une maison est, selon le réseau Century 21, de 95 jours. Mais un bien dont le prix a été surévalué peut mettre des mois, voire des années, à se vendre. De plus, il trouve généralement preneur à un prix inférieur à celui qui aurait pu être obtenu si, dès le départ, l’estimation avait été correcte. D’où la nécessité de ne pas se tromper dans cette étape clé de la mise en vente.

Pour une première approche, regardez les annonces portant sur des logements similaires au vôtre dans le quartier. Consultez les sites des agences (Century 21, ERA, Orpi…) et les portails internet (Explorimmo.com, Seloger.com, Pap.fr, Leboncoin.fr, etc.). Vous pouvez affiner les données recueillies grâce à des estimations en ligne. Gratuites sur le site du Particulier, en partenariat avec Meilleursagents (Leparticulier.fr), elles sont payantes (de 128 à 248 € suivant la taille du bien) sur celui de PAP.

Il est aussi possible d’accéder à des références de transactions récentes enregistrées dans votre secteur. Pour 10 €, le site Paris. notaires. fr vous procure ces renseignements sur l’Ile-de-France. Pour des références nationales (hors Alsace, Moselle et Mayotte), consultez la base Patrim, mise gratuitement à la disposition du public par l’administration fiscale depuis janvier 2014.

Mais l’estimation est un exercice difficile car de multiples critères entrent en ligne de compte: quartier, exposition, étage, état intérieur du bien, standing de l’immeuble mais aussi carte scolaire et performance énergétique. Afin de limiter les risques d’erreur, contactez un agent immobilier local qui connaît parfaitement votre secteur. Il vous fournira, gratuitement et sans engagement, une estimation écrite. Pour être fiable, celle-ci doit être étayée d’exemples concrets: biens sur le marché avec leur prix de vente, bien vendus (avec le prix initial, le prix final ainsi que le délai de vente) et les invendus. «Un prix ne peut jamais être fixé au hasard», rappelle Bernard Cadeau, président d’Orpi. Attention, il arrive encore que certains agents immobiliers surestiment le bien pour décrocher le mandat. Mieux vaut donc jouer la carte de la prudence en faisant intervenir deux ou trois professionnels avant de fixer définitivement votre prix.

Sachez, si vous habitez dans l’ouest de la France (Bretagne, Normandie, Pays de la Loire…), que vous pouvez faire estimer le bien par un notaire, car les études y disposent, généralement, d’un service de transactions.

2. Privilégiez le mandat de vente exclusif

Si vous avez choisi de vendre votre logement avec l’aide d’un agent immobilier, vous devrez signer avec lui un mandat de vente. Celui-ci peut être simple ou exclusif. Dans le premier cas, vous pouvez confier l’affaire à plusieurs agences, voire vendre «en direct» à un acheteur que vous aurez vous-même trouvé. Vous bénéficierez ainsi d’une large diffusion de votre mise en vente. Revers de la médaille, les professionnels risquent de ne pas se sentir concernés par une transaction qu’ils ne sont pas certains de concrétiser. Par ailleurs, un bien qui est présenté dans plusieurs agences, parfois à des prix différents, est rapidement discrédité aux yeux des candidats acheteurs.

Deuxième solution, vous donnez l’exclusivité à une agence. Cela signifie que vous vous engagez à traiter obligatoirement par son intermédiaire pendant toute la durée du mandat (en général 3 ou 6 mois). Vous hésitez à confier un mandat exclusif parce que vous craignez que votre vente ne reste trop confidentielle? Rassurez-vous, si vous choisissez un réseau, votre dossier sera communiqué à toutes ses agences. De même, il pourra être partagé sur le fichier Amepi qui, localement, regroupe les mandats exclusifs de l’ensemble des agences partenaires.

Dans ce cas, les autres agences peuvent présenter votre bien à des acheteurs potentiels, mais sans faire de publicité autour.

Opter pour un mandat exclusif permet souvent de gagner en efficacité. En effet, le professionnel est généralement particulièrement diligent car il a l’assurance de ne pas se faire «souffler» l’affaire par un concurrent. «Le taux de transformation est de 1/8 avec un mandat simple, de 1/2,7 avec un mandat exclusif et de 1/2 avec un mandat exclusif partagé sur Amepi», précise Hervé Bléry, président du fichier Amepi.

3. Soignez la présentation de votre logement

«Aujourd’hui, il y a en moyenne un acheteur pour un bien à vendre. En 2010, il y avait 10 acheteurs pour un même bien», estime Sébastien de Lafond, président cofondateur de Meilleursagents. com. Cela signifie que les acquéreurs ont le choix et que votre bien doit se détacher du lot pour les séduire. A vous, donc, de le rendre le plus attrayant possible. Pour cela, valorisez l’espace en rangeant et en vous débarrassant - même temporairement - de vos meubles les plus imposants (grosse armoire normande, mobilier style Empire de grande taille…). Aidez le visiteur à se projeter dans les lieux en rendant la décoration aussi neutre que possible: enlevez vos photos de famille, vos bibelots et les objets religieux ostentatoires. Soyez vigilant sur les petits détails… qui n’en sont pas forcément. «On finit par s’habituer aux petits défauts d’un lieu dans lequel on vit depuis des années. Ce ne sera pas le cas de l’acheteur qui y verra une source de dépenses supplémentaires», avertit Laurent Vimont, président de Century 21.

Par exemple, remplacez les ampoules grillées ou faites réparer un interphone défectueux car l’acheteur anticipera, d’emblée, un problème électrique. De même, retirez les végétaux morts de votre terrasse ou de votre balcon car il pensera que cet espace extérieur n’est guère utilisé parce que peu accueillant (trop venté, mal exposé…). Et, bien sûr, si vous avez une piscine, ne la laissez pas vide ou, pire encore, remplie d’une eau verdâtre!

Des sociétés de home staging peuvent vous aider dans la valorisation de votre maison et effectuer ces tâches à votre place. «Le home stager est là pour mettre en valeur ce que l’acheteur recherche: volume, luminosité, espace», explique Francky Boisseau, cofondateur de la société Home-Staging Experts. Pour cela, il pourra même, dans certains cas, meubler un logement vide (une surface non meublée paraît toujours plus exiguë) et apporter quelques touches de décoration contemporaine. Seuls les travaux réellement nécessaires (remplacement d’une vieille moquette usagée et tachée, par exemple) sont entrepris ; les autres sont chiffrés par des devis.

En moyenne, les services d’un home stager revient entre 1 et 2 % du prix de vente. Le jeu en vaut, semble-t-il, la chandelle. En effet, suivant les statistiques du réseau de home staging Avéo, le délai de vente d’un bien dont les propriétaires ont fait appel à l’un de ses franchisés est de 46 jours, soit deux fois moins que la moyenne nationale…

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