123PrestigImmo et Urban Valeur projettent de fusionner

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Dans un contexte caractérisé par une incertitude généralisée en matière de fiscalité, la collecte des SCPI fiscales a atteint un niveau historiquement bas au 1er semestre 2012 : 9, 3 millions d’euros pour les SCPI Scellier et Malraux à comparer aux 66,8 millions d’euros collectés au 1er semestre 2011. Cet environnement impose certaines restructurations, notamment pour les SCPI qui n’auraient pas atteint une collecte d’au moins 15% du montant de leur capital maximum.

Tel est le cas pour la SCPI 123PrestigImmo. Lancée par 123 Venture en octobre 2011, cette SCPI Malraux envisage aujourd’hui une fusion absorption par Urban Valeur, une autre SCPI Malraux gérée par URBAN PREMIUM et elle aussi créée fin 2011.

Les deux SCPI présentent de fortes similitudes en termes de format juridique et fiscal et de stratégie d’investissement : - Taux cible de réduction d’impôt sur le revenu identique (18 % en 2012), concentration des opérations sur les Secteurs Sauvegardés et part des travaux de l’ordre de 68 % du prix de revient des opérations, - Cibles géographiques: aires urbaines de plus de 100 000 habitants ou métropoles régionales, - Typologie d’actifs : immeubles ou parties d’immeuble de bonne facture ou de bon standing en centre ville, - Processus structuré de sélection des opérateurs et des opérations, - Période de souscription d’octobre 2011 à décembre 2012, - La totalité du produit des souscriptions, net des commissions de souscription et des frais de gestion a été jusqu’à maintenant placée en placements de trésorerie liquides et sans risque, sans qu’aucune opération immobilière n’ait été engagée.

Par ailleurs, il a été confirmé par le conseil fiscal de 123PrestigImmo que la fusion sera sans effet sur les modalités fiscales : les porteurs de parts d'123PrestigImmo et d'Urban Valeur demeureront bénéficiaires de la réduction d’impôt au titre de leurs souscriptions initiales.

Enfin, la fusion apporterait des bénéfices sensibles aux porteurs des deux SCPI : - Accroissement du nombre d’actifs et de locataires en portefeuille induisant une meilleure mutualisation, - Augmentation de l’actif net permettant de réduire le degré de concentration du portefeuille sur un même immeuble, - Mise en commun des relations nouées par chacune des sociétés de gestion avec des opérateurs développant des opérations immobilières Malraux, - Diminution du taux de chargement des sociétés, par la répartition des frais de gestion fixes, sur un encours géré plus large.

D’un point de vue fiscal et comptable, la fusion prendrait effet rétroactivement au 1er janvier 2012. La parité d’échange est fixée sur la base de l’actif net comptable par part de chacune des sociétés à la date du 30 juin 2012. Sur ces bases, la parité d’échange sera proposée à 2 parts d’Urban Valeur pour 1 part d’123PrestigImmo. La réalisation définitive de la fusion entraînerait la dissolution sans liquidation d'123PrestigImmo et la transmission de son patrimoine à Urban Valeur.

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